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BIM et Gestion technique de patrimoineQuelles applications, quels enjeux ? |
Benoit VERVANDIER, Directeur Général ACTIVe3D
1. Introduction
La gestion technique de patrimoine recouvre de nombreuses exigences vis-à-vis du maître d’ouvrage : les enjeux réglementaires, énergétiques associés à une recherche d’optimisation des moyens de maintenance et des surfaces mises à disposition rendent complexes l’exploitation et la maintenance d’un patrimoine immobilier au quotidien et ce, sur la totalité du cycle de vie du bâtiment qui s’étend sur une cinquantaine d’années.
Dans ce cadre, le gestionnaire est à la recherche de moyens toujours plus performants pour accéder à la connaissance technique du patrimoine géré et déclencher les actions justes nécessaires à son exploitation et à son entretien.
Le BIM (Building Information Model), par le coté synthétique et l’intelligence de son contenu, devient une base incontournable à la résolution de ces problèmes.
2. Les attentes de la maîtrise d'ouvrage et de l'exploitant en gestion technique de patrimoine
2.1 Maîtrise d'ouvrage et gestion technique de patrimoine
Au quotidien, la terminologie maîtrise d’ouvrage est utilisée pour désigner « le Client »,« le bénéficiaire du bien construit » par opposition au maître d’œuvre qui a la charge de mener à bien la réalisation du projet de construction.
Une fois le bâtiment construit, le terme « maître d’ouvrage », plutôt utilisé durant la phase de construction du bâtiment, s’efface pour laisser la place au terme de gestionnaire et plus particulièrement, de gestionnaire technique de patrimoine immobilier.
Cette rupture terminologique est malheureusement le signe bien réel d’une césure particulièrement marquée dans le cycle de vie du bâtiment, entre l’acte de construire et celui d’exploiter et de maintenir en état le patrimoine. Cette césure est bien réelle et dommageable puisque, bien souvent, les équipes qui vont exploiter et maintenir le bâtiment sont différentes de celles qui ont participé à sa construction.
Nous verrons que la complexité technique réglementaire impose de plus en plus une nécessaire transmission des informations entre les étapes de construction et d’exploitation, voire une prise en compte des contraintes détaillées d’exploitation et de maintenance dès la conception du projet.
2.2 Quelques rappels sur les fonctions entrant dans la gestion technique de patrimoine
Les fonctions principales de la gestion technique de patrimoine recouvrent principalement :
- L’identification et le regroupement des informations caractérisant la connaissance du bâti,
- La gestion des surfaces du patrimoine : affectation des locaux, location des surfaces, recouvrement des loyers, répartition des charges,…
- Le respect et le suivi des aspects réglementaires d’exploitation : sécurité des biens et des personnes, hygiène, sécurité d’exploitation, sécurité d’intervention,…
- L’identification des actions effectuées en interne et celles sous-traitées. Suivi des contrats externalisés sur les actions externalisées ou nécessitant une compétence technique métier nécessaire (ex : extincteurs, ascenseurs, SSI, …),
- L’identification et le suivi au quotidien des actions de conduites d’exploitation du bâtiment (chauffage, climatisation, réseaux de distribution fluides,…),
- L’identification des actions de maintenance nécessaires au maintien en l’état du patrimoine sur un horizon court, moyen, long terme par rapport aux axes de politique générale de l’entreprise, chargées de fixer l’état dans lequel on souhaite maintenir le patrimoine immobilier sur un horizon donné,
- L’assistance et les services dédiés aux utilisateurs et occupants du bâtiment (déménagement, courrier interne, réservation de locaux et de matériels,…).
Dans le secteur public, le gestionnaire technique de patrimoine a bien souvent la charge de la totalité des fonctions ci-dessus. Dans le secteur privé, les fonctions sont, en général, divisées en :
- Asset Management : en charge de la stratégie d’acquisition et de revente des biens patrimoines de façon à optimiser la valorisation de l’actif immobilier,
- Property Management : en charge de mettre en place toutes les actions visant à exploiter au quotidien le patrimoine (loyers, charges,…), à répondre à la sécurité des biens et occupants en prenant en compte les modifications législatives et réglementaires, et à engager les actions internes ou externalisées visant la maintenance globale du bien,
- Facility Management : en charge de conduire les actions d’exploitation et de soutien aux occupants et à l’activité principale de l’organisation présente dans le bâtiment.
Ajoutons que les contrats de projet de type PPP ont pour objet de transmettre à la personne privée la totalité des fonctions de gestion technique du patrimoine public défini dans le projet durant la totalité du contrat.
Tous ces métiers sont à la recherche de données centralisées sur le bâtiment : le BIM trouve alors tout son intérêt plutôt que de constater la multiplicité des bases de données propres à chacun. Ainsi, à la Ville de PARIS, le BIM est interfacé avec 14 directions administratives différentes, chacune venant puiser les informations qui lui sont nécessaires.
2.3 Les attentes formulées par la gestion technique de patrimoine quant à la connaissance du bâtiment
Pour identifier les attentes des gestionnaires, nous citerons quelques attentes citées par un groupe de gestionnaires au sein d’une réunion professionnelle :
a) Trouver instantanément une information technique, contractuelle concernant un bien immobilier et ses composants,
b) Etre relancé sur les visites, les contrôles par rapport aux obligations réglementaires,
c) Disposer de plans et de données graphiques à jour, le tout avec des moyens de gestion limités en interne,
d) Disposer des éléments permettant à tout moment de formaliser le carnet de santé du patrimoine,
e) Suivre les actions de maintenance et de conduite d’exploitation,
f) Disposer de tableaux de bord et d’outil d’analyse pour suivre l’optimisation des moyens dédiés à la gestion technique de patrimoine.
3. Les attentes formulées par la gestion technique de patrimoine quant à la connaissance technique du bâtiment
Beaucoup d’articles traitent du BIM en tant que base indispensable de données interopérables au cours du projet de construction. Mais le BIM trouve largement autant d’intérêt dans l’exploitation au quotidien des bâtiments.
ACTIVe3D est un logiciel de gestion technique de patrimoine qui a été retenu notamment par l’Etat (Ministère de la Défense) et de grosses collectivités (Conseil Régional de Bourgogne, Ville de Paris, Conseil Général des Hauts-de-Seine, universités,…) et des gestionnaires de gros patrimoines privés. Dès son origine, la solution a été appuyée sur la constitution des données d’un BIM à partir de l’import de fichiers au format IFC.
L’intérêt de constituer un BIM de chaque bâtiment pour gérer son patrimoine est considérable. Rappelons que le BIM permet d’identifier pour chaque objet du bâtiment ses données graphiques, les données intelligentes « objet » qui le caractérisent, les liens d’appartenance de cet objet par rapport aux autres objets dont il dépend (la fenêtre « appartient » à l’ouverture qui elle-même « appartient » au mur, etc.)
3.1 La constitution de la base de données
L’un des premiers enjeux du BIM est de constituer une base de données « objets », interopérable et très facilement constituée à partir du dossier projet du bâtiment (en général constitué en phase DOE (Dossier d’Ouvrage Exécuté) du projet. Il peut aussi être constitué à postériori, par une phase de relevé-numérisation dédiée à cet objectif.
Dans ACTIVe3D, le BIM est constitué par simple intégration du plan architecte exporté en IFC depuis le logiciel de CAO vers ACTIVe3D.
Dans ACTIVe3D, le BIM peut être initialisé par les plans d’origine de la construction. Mais le BIM peut être corrigé à loisir au fur et à mesure des évolutions ou des travaux dans le bâtiment : dès qu’une nouvelle version du BIM est chargée, le logiciel détecte automatiquement :
- Les objets nouvellement créés,
- Les objets supprimés,
- Les objets touchés par la modification.
La base de données est ensuite automatiquement mise à jour.
La création et la modification automatisées du BIM en gestion de patrimoine, à la condition que celui-ci dispose de véritables fonctions d’intéropérabilité dans le logiciel de gestion de patrimoine (GTP), est un enjeu majeur pour les gestionnaires, ne serait-ce que par le temps considérable gagné pour la tenue à jour des informations du patrimoine : on estime le gain de temps de l’ordre d’un facteur 100 entre une mise à jour automatisée d’un BIM comparée à une tenue à jour manuelle des informations dans un environnement d’une base de données alphanumériques d’un coté et graphiques via une armoire à plan, d’un autre.
En ce sens, l’expérience du Conseil Régional de Bourgogne et de la ville de Paris sont déjà fortement significatives sur des patrimoines saisis et traités en BIM qui dépassent les 10 Millions de m² .Si l’on considère la gestion de 1 000 à 3 000 bâtiments avec un suivi détaillé d’au minimum 100 à 150 composants-installations-constituants (CIC) dans chaque bâtiment, on comprend tout de suite l’intérêt d’une tenue automatisée de la base de données du patrimoine par mise à jour du BIM.
3.2 Le BIM se complète au fur et à mesure du cycle de vie du bâtiment
Toutes les informations portant sur les objets du bâtiment à suivre ne sont pas nécessairement connues ou renseignées au moment de la conception : les données de type spécifications techniques, commerciales, réglementaires sont parfois renseignées en tout début d’exploitation.
Ces données peuvent néanmoins faire l’objet d’une insertion au BIM, moyennant des interfaces dédiées et en s’appuyant sur des structures de données, sinon normalisées, du moins structurées.
De plus en plus de constructeurs et fabricants mettent au point des catalogues électroniques ou des bases de données interprofessionnelles qui permettent de compléter le BIM de façon intéropérable. A ce titre, les travaux effectués par l’AIMCC, les bases de données de type EDIBATEC ou les standards de données de type COBI sont autant de voies intéressantes pour compléter le BIM.
Dans ACTIVe3D, chaque objet fait référence à un CIC (Composant-Installation- Constituant) identifié lui-même et adossé à une bibliothèque d’informations tenues à jour dans le logiciel et donnant les caractéristiques essentiels de son suivi sur sa durée de vie. Sont ainsi gérés et tenus à jour : la gamme de maintenance, les règles déclenchant les actions de suivi règlementaire, la durée de vie moyenne, le coût de remplacement,…).
Ainsi, la mise à jour du BIM, associée au lien de chaque objet avec la base CIC d’ACTIVe3D, autorise le traitement automatisé du suivi des actions de maintenance préventives, réglementaires, visites,… facilitant ainsi la tâche du gestionnaire de patrimoine immobilier dans son quotidien.
4. Vers une extension du BIM
Certains travaux effectués en recherche ou par les éditeurs, comme ACTIVe3D, portent sur une extension du BIM sur plusieurs axes :
4.1 BIM et SIG (Système d'information géographique)
Avec l’extension des moyens de géolocalisation (GPS, Galileo,…) chacun des objets du bâtiment va pouvoir être géolocalisé individuellement. Par ailleurs, le BIM du bâtiment ne peut s’exonérer d’intégrer des informations qui touchent son extérieur immédiat ou son environnement urbain.
De ce fait, un certain nombre de réflexions sont portées actuellement pour marier des informations du BIM obtenues via des imports au format IFC avec des données urbaines produites au format City-Gml.
ACTIVe3D travaille dans ce cadre pour étendre le modèle du BIM et donner ainsi des informations plus complètes sur les données d’environnement du bâtiment.
4.2 Vers un BIM sémantique ?
D’autres recherches intéressantes sont formulées autour d’un BIM sémantique où, à la notion de base de données objets intégrée, pourrait s’ajouter une base de règles d’interdépendance entre les objets appuyée sur des contextes donnés.
Le BIM ainsi qualifié permettrait de vérifier les unités de passage dans un bâtiment en fonction des effectifs, simuler des déplacements de population dans un bâtiment, contrôler l’implantation des organes de lutte contre l’incendie, simuler des actions visant à la performance énergétique, … autant d’éléments de simulation qui font l’objet de traitements dans des logiciels dédiés.
5. Conclusion
Ces quelques lignes montrent à quels points les enjeux du BIM sont tout-à-fait considérables pour la fonction de gestion technique de patrimoine. Reste à faire évoluer les usages au sein des différents métiers évoluant autour du bâtiment afin que le BIM devienne le langage commun à tous.
Quoiqu’il en soit, au vu des dizaines de millions de m² déjà gérés en mode BIM, celui-ci est déjà une réalité pour la gestion technique de patrimoine, initialisé notamment dès l’étape DOE (Dossier d’Ouvrages Exécutés) sur un projet pour transmission des éléments à la gestion technique du patrimoine.
Benoit VERVANDIER
Directeur Général ACTIVe3D
JANVIER 2012